- Sihtotstarve
- kodu ost
- Tagatis
- ostetav kinnisvara (hüpoteek)
- Omafinantseering
- tavaliselt 15%
- KredExi käendusega
- alates ~10%
- Pikim tähtaeg
- kuni 30 aastat
- Intressi struktuur
- euribor + marginaal
Laenutüüp · eluasemelaen · pangatoodeEluasemelaenu kaartKaardi nrEE-ELU-2026-07
Eluasemelaen
Eluasemelaen on sihtotstarbeline pangalaen kodu ostuks: tagatiseks saab ostetav korter või maja, tähtaeg ulatub kuni 30 aastani ja intress koosneb euriborist ning panga marginaalist. Laenude kartoteek koondab tarbijakrediiti — eluasemelaenu enda sõlmid pangas, seepärast on siin lahti seletatud hind, omafinantseering ja need kohad, kus pangaotsus tegelikult kinni jääb.
Kuidas me töötame
- Andmed pakkuja tingimustestSummad, intressid ja KKM võtame pakkuja avalikest tingimustest.
- Litsentsi saab kontrollidaIga pakkuja leiad Finantsinspektsiooni avalikust registrist.
- Kasutajale 0 €Võrdlus on tasuta, teenime pakkuja komisjonilt.
- Otsust me ei teeLaenuotsuse teeb pakkuja pärast sinu taotlust.
Lõplikud tingimused kinnitab laenuandja pärast taotluse menetlemist.
Laenude on võrdlusplatvorm ega väljasta ega vahenda eluasemelaenu. Summa, marginaali ja tähtaja otsustab pank pärast maksevõime hindamist ja tagatise hindamist.
Kartoteek · tarbijakrediit
Mida kartoteek katab ja mida mitte
Aus lähtepunkt: allolev tabel koondab tarbijakrediidi pakkujaid summavahemikus 100–25 000 €. Kodu ostuks mõeldud eluasemelaenu neist ridadest ei leia — see tuleb pangast koos hüpoteegi ja notaritehinguga. Tabelist on kasu kahel juhul: kui otsid raha kolimiseks, mööbliks või sisustuseks pärast tehingut, või kui tahad enne pangaga rääkimist näha, kui palju kallim on tagatiseta raha võrreldes hüpoteegiga tagatud laenuga.
- nr1BondoraMadalaim intressRegistris
Pakkuja lubadusKrediidipakkumine umbes 5 minutiga, täielikult veebis
- Summa vahemik
- 100–20000 €
- Intress
- al 6.9% aastas
- KKM
- 20.79%-59.9%
- Pikim tähtaeg
- 96 kuud
- Raha kontol
- 1 tööpäev
Intressi tase võrdluses6.9Vaata pakkuja lehelAva rea ülejäänud tingimusednäidisarvutus, lepingutasu, fikseeritud intress
Pakkuja enda avalik näidisarvutus- Summa
- 2000 €
- Periood
- 12 kuud
- KKM
- 20.79%-59.9%
- Tagasi kokku
- 2250€
- Lepingutasu
- 0€
- Fikseeritud intress
- al 6.9% aastas
- nr2TF BankRegistris
Pakkuja lubadusMõistlikud laenud mõistlikele inimestele
- Summa vahemik
- 1000–25000 €
- Intress
- 7.9%
- KKM
- 12%
- Pikim tähtaeg
- 120 kuud
- Raha kontol
- 1–2 tööpäeva
Intressi tase võrdluses7.9Vaata pakkuja lehelAva rea ülejäänud tingimusednäidisarvutus, lepingutasu, fikseeritud intress
Pakkuja enda avalik näidisarvutus- Summa
- 5000 €
- Periood
- 60 kuud
- KKM
- 12%
- Tagasi kokku
- 6000€
- Lepingutasu
- 0€
- Fikseeritud intress
- alates 7.9%
- nr3ESTORegistris
Pakkuja lubadusVäikelaen 500–5000€, taotlus umbes 1 minutiga ja 0€ lepingutasu
- Summa vahemik
- 500–10000 €
- Intress
- alates 9.99% aastas
- KKM
- 25.04%
- Pikim tähtaeg
- 120 kuud
- Raha kontol
- 1 tööpäev
Intressi tase võrdluses9.99Vaata pakkuja lehelAva rea ülejäänud tingimusednäidisarvutus, lepingutasu, fikseeritud intress
Pakkuja enda avalik näidisarvutus- Summa
- 2000 €
- Periood
- 24 kuud
- KKM
- alates 9.99% aastas
- Tagasi kokku
- Sõltub personaalsest pakkumisest
- Lepingutasu
- 0€
- Fikseeritud intress
- alates 9.99% aastas
- nr4PrimeroRegistris
Pakkuja lubadusAutolaenude spetsialist ilma sissemakseta
- Summa vahemik
- 2000–20000 €
- Intress
- 15%
- KKM
- 18%
- Pikim tähtaeg
- 84 kuud
- Raha kontol
- 1–2 tööpäeva
Intressi tase võrdluses15Vaata pakkuja lehelAva rea ülejäänud tingimusednäidisarvutus, lepingutasu, fikseeritud intress
Pakkuja enda avalik näidisarvutus- Summa
- 10000 €
- Periood
- 48 kuud
- KKM
- 18%
- Tagasi kokku
- 11800€
- Lepingutasu
- 0€
- Fikseeritud intress
- al 15%
- nr5Coop PankPikim tähtaegRegistris
Pakkuja lubadusUniversaalne tagatiseta väikelaen igaks otstarbeks
- Summa vahemik
- 300–25000 €
- Intress
- al 17,9% aastas
- KKM
- 22,78%
- Pikim tähtaeg
- 240 kuud
- Raha kontol
- 1–2 tööpäeva
Intressi tase võrdluses17.9Vaata pakkuja lehelAva rea ülejäänud tingimusednäidisarvutus, lepingutasu, fikseeritud intress
Pakkuja enda avalik näidisarvutus- Summa
- 2250 €
- Periood
- 36 kuud
- KKM
- 22,78%
- Tagasi kokku
- 3023.28€
- Lepingutasu
- 45€
- Fikseeritud intress
- ·
- nr6MogoRegistris
Pakkuja lubadusVäikelaen kuni 15 000€ ilma tagatiseta
- Summa vahemik
- 500–15000 €
- Intress
- 1,99% kuus jäägilt
- KKM
- 28%
- Pikim tähtaeg
- 72 kuud
- Raha kontol
- 1 tööpäev
Intressi tase võrdluses23.88Vaata pakkuja lehelAva rea ülejäänud tingimusednäidisarvutus, lepingutasu, fikseeritud intress
Pakkuja enda avalik näidisarvutus- Summa
- 8000 €
- Periood
- 36 kuud
- KKM
- 28%
- Tagasi kokku
- 9680€
- Lepingutasu
- 0€
- Fikseeritud intress
- ·
- nr7FerratumRegistris
Pakkuja lubadusEsimesed 30 päeva 0% uutele klientidele: laena kuni 5000€ ja maksa 30 päevaga tagasi 5001€
- Summa vahemik
- 100–5000 €
- Intress
- al 2% kuus
- KKM
- 26,85%-52.08%
- Pikim tähtaeg
- 60 kuud
- Raha kontol
- kuni 1 tund
Intressi tase võrdluses24Vaata pakkuja lehelAva rea ülejäänud tingimusednäidisarvutus, lepingutasu, fikseeritud intress
Pakkuja enda avalik näidisarvutus- Summa
- 5000 €
- Periood
- 1 kuud
- KKM
- 0% (esimesed 30 päeva uutele klientidele)
- Tagasi kokku
- 5001€
- Lepingutasu
- 1€
- Fikseeritud intress
- 24%-38.398%
- nr8Credit24Kiireim väljamakseRegistris
Pakkuja lubadusRaha kontole kuni 15 minutiga, intress ainult kasutatud summalt
- Summa vahemik
- 100–5000 €
- Intress
- al 24% aastas
- KKM
- 46.69%-47.04%
- Pikim tähtaeg
- 60 kuud
- Raha kontol
- kuni 15 min
Intressi tase võrdluses24Vaata pakkuja lehelAva rea ülejäänud tingimusednäidisarvutus, lepingutasu, fikseeritud intress
Pakkuja enda avalik näidisarvutus- Summa
- 1600 €
- Periood
- 12 kuud
- KKM
- 46.69%
- Tagasi kokku
- 1957.13€
- Lepingutasu
- 0€
- Fikseeritud intress
- 38.40%
- nr9BoonuslaenRegistris
Pakkuja lubadusEsimesed 30 päeva 0% uutele klientidele, kuni 5000€
- Summa vahemik
- 100–5000 €
- Intress
- al 2% kuus
- KKM
- 50.80%
- Pikim tähtaeg
- 60 kuud
- Raha kontol
- kuni 1 tund
Intressi tase võrdluses24Vaata pakkuja lehelAva rea ülejäänud tingimusednäidisarvutus, lepingutasu, fikseeritud intress
Pakkuja enda avalik näidisarvutus- Summa
- 5000 €
- Periood
- 1 kuud
- KKM
- 50.80%
- Tagasi kokku
- 5001€
- Lepingutasu
- 1€
- Fikseeritud intress
- 41.79%
- nr10MonefitRegistris
Pakkuja lubadusKrediidiliin 150–10 000€, 30 päeva intressivaba
- Summa vahemik
- 150–10000 €
- Intress
- 37.85% aastas
- KKM
- 45,89%
- Pikim tähtaeg
- 60 kuud
- Raha kontol
- sama päev
Intressi tase võrdluses37.85Vaata pakkuja lehelAva rea ülejäänud tingimusednäidisarvutus, lepingutasu, fikseeritud intress
Pakkuja enda avalik näidisarvutus- Summa
- 1000 €
- Periood
- 12 kuud
- KKM
- 45,89%
- Tagasi kokku
- 1217€
- Lepingutasu
- 0€
- Fikseeritud intress
- 37.85%
Vaata tabeli KKM-i tulpa eluasemelaenu taustal: tagatiseta ridade KKM algab 12% juurest ja ulatub 59,9%-ni, samal ajal kui hüpoteegiga tagatud kodulaenu hind püsib ühekohalises suurusjärgus. Erinevus ei tule pakkuja headusest, vaid tagatisest — pank, kellel on hüpoteek, kannab väiksemat riski ja hinnastab selle vastavalt.
Tabel koondab tarbijakrediidi pakkujate avalikud tingimused ega ole eluasemelaenu pakkumine. Enne taotlemist kontrolli, kas pakkujal on kehtiv tegevusluba.
Eelkontroll
Kas eluasemelaen on praegu realistlik
Pank vaatab eluasemelaenu puhul kolme asja korraga: omafinantseeringut, maksevõimet ja tagatist. Käi punktid enda jaoks läbi enne, kui pangaga aeg kokku lepid — siin ei salvestata midagi.
Ausalt
Eluasemelaenu tugevad ja nõrgad kohad
Eluasemelaen on Eesti turu kõige odavam eraisiku laen ja ühtlasi kõige pikem kohustus. Mõlemad omadused tulevad samast kohast — tagatisest.
Plussid
- Hind on kordades madalam kui tagatiseta krediidil: hüpoteek vähendab panga riski ja see kajastub otse marginaalis.
- Pikk tähtaeg kuni 30 aastat hoiab kuumakse tasemel, mis mahub tavapärasesse pere-eelarvesse ka siis, kui laenusumma on kuuekohaline.
- KredExi käendus lubab osal taotlejatel — noorel perel, noorel spetsialistil, veteranil — alustada väiksema omafinantseeringuga, tavapärase 15% asemel umbes 10%-ga.
- Makstud osa ei kao: iga kuumaksega väheneb laenujääk ja kasvab sinu osa kinnisvarast, erinevalt üürist.
Miinused
- Intress on enamasti muutuv: euribori tõus tõstab kuumakset lepingu kehtivuse ajal ilma, et sina midagi teeksid.
- Kohustus on pika hambaga — 30 aastat tähendab, et laen elab üle mitu töökohta, ja ennetähtaegne müük eeldab panga nõusolekut ning hüpoteegi kustutamist.
- Tehingu enda kulud ei mahu laenu sisse: notaritasu, riigilõiv, hindamisakt ja varakindlustus tuleb katta oma rahast.
Kellele sobib
Sobib siis, kui ostad endale või perele kodu, sissemakse on koos ja sissetulek on ametlik ning püsiv. Sobib ka olukorras, kus praegune üür ja tulevane kuumakse on ühes suurusjärgus — siis muutub sama raha üürileandja tulust sinu enda varaks.
Ei sobi olukorras, kus raha on vaja vabaks otstarbeks ja kinnisvara on juba olemas. Siis ei räägita eluasemelaenust, vaid olemasoleva vara pantimisest — sellel on oma tingimused ja oma hind. Ei sobi ka siis, kui plaanid objekti aasta-paari pärast edasi müüa: tehingukulud söövad lühikese hoidmisperioodi kasu ära.
Eluasemelaenu otsus taandub kahele numbrile: kui suur on marginaal ja kui pikk on tähtaeg, mille pank sulle vanuse ja sissetuleku põhjal üldse annab. Kõik ülejäänu on nende kahe tuletis.
Vaata, mis eristab kinnisvara tagatisel laenuTöövoog
Eluasemelaen samm-sammult
Erinevalt tarbimislaenust ei alga eluasemelaen kuulutuse vaatamisest, vaid pangast. Kuus sammu, kus esimene ja viimane määravad, kas tehing üldse toimub.
- 1
Küsi eelotsus enne kodu otsimist
Pank ütleb, millise summa ja tähtajaga ta sinuga arvestab. Ilma selleta käid näitamistel ilma eelarveta ja kaotad aega objektidele, mis sulle nagunii ei kuulu.
2–5 tööpäeva - 2
Võrdle marginaali vähemalt kolmes pangas
Eelotsus ei kohusta sind midagi võtma. Marginaal on läbiräägitav ja erineb pankade lõikes rohkem kui euribor, mis on kõigil sama.
1 nädal - 3
Vali objekt ja sõlmi broneering
Kontrolli kinnistusraamatu kanded, kaasomandi osad ja võimalikud koormatised. Ehitusjärgus objekti puhul küsi pangalt eraldi, kas ja millises etapis ta rahastab.
2 nädalat – mitu kuud - 4
Telli hindamisakt
Panga aktsepteeritud hindaja määrab tagatisväärtuse. Kui hinnang jääb ostuhinnast madalamaks, arvutab pank laenusumma hindamisaktist, mitte lepingust — vahe tuleb sinu taskust.
3–7 tööpäeva - 5
Positiivne otsus ja lepingu tingimused
Loe läbi marginaal, euribori fikseerimise periood, lepingutasu ja ennetähtaegse tagastamise punkt. Just siin muutub eelotsuse ligikaudne number lõplikuks.
3–10 tööpäeva - 6
Notaritehing ja hüpoteegi seadmine
Müügileping ja hüpoteek vormistatakse notaris, seejärel kannab pank raha müüjale. Varakindlustus peab selleks hetkeks olemas olema.
1 päev + riigilõivu menetlus
Kogu ahel võtab eelotsusest notarini tavaliselt poolteist kuni kolm kuud. Kiirendada saab ainult ühte lüli — dokumentide esitamist. Kõik ülejäänud sammud liiguvad panga ja notari tempos, seepärast ei tasu ostulepingusse kirjutada tähtaega, mida rahastamine ei kanna.
Mõiste
Mis on eluasemelaen
Eluasemelaen on pika tähtajaga sihtotstarbeline laen eluruumi ostuks, mille tagatiseks seatakse ostetavale kinnisvarale hüpoteek. Eesti pankade sõnavaras tähendab «eluasemelaen» ja «kodulaen» sama toodet — nimi sõltub pangast, mitte lepingust.
Kes mida teeb
- SinaKogud omafinantseeringu, tõendad püsivat sissetulekut ja vastutad kuumakse eest kogu perioodi vältel.
- LaenudeSelgitab hinna koostist ja tingimusi ning koondab tarbijakrediidi kartoteegi, mis aitab kõrvalkulusid ja hilisemat sisustust planeerida.
- PankHindab maksevõimet ja tagatist, määrab marginaali ja tähtaja ning kannab raha müüjale pärast notaritehingut.
- Eluasemelaenu tagatiseks on ostetav kodu. Kui pandiks pannakse juba olemasolev kinnisvara ja raha kasutus on vaba, on tegemist teise tootega — seda katab eraldi leht kinnisvara tagatisel laenu kohta.
- Eluasemelaenu intress koosneb kahest osast: baasintressist ehk euriborist, mis on turu ühine number, ja panga marginaalist, mis on sinu ja panga vaheline kokkulepe. Võrrelda saab ainult marginaali.
- Eesti Pank on eluasemelaenudele seadnud kolm piiri: tagatise suhtes kuni 85% laenusummast (KredExi käendusega kuni 90%), laenumaksed kuni 50% netosissetulekust ja tähtaeg kuni 30 aastat. Kuni 15% kvartali laenumahust tohib pank anda ka neist piiridest väljaspool.
- Eluasemelaenu intresside mahaarvamine tuludeklaratsioonist on lõppenud: viimane kord sai seda kasutada 2023. aasta tuludeklaratsioonis, mis esitati 2024. aastal. Vanadele kalkulaatoritele, mis lubavad intresside tagastust, ei tasu enam tugineda.
Laenude ei anna ega vahenda eluasemelaenu ega saa tehingu eest tasu. Tarbijakrediiti tohib Eestis pakkuda ainult Finantsinspektsiooni tegevusluba omav krediidiandja või krediidiasutus — kontrolli pakkuja Finantsinspektsiooni tegevuslubade registrist (fi.ee), enne kui andmeid jagad.
Vaata, millest hind koosnebNõudmised
Mida pank eluasemelaenu taotlejalt küsib
Tarbimislaenu juures piisab sissetuleku olemasolust. Eluasemelaenu juures kontrollitakse kolme asja korraga — sinu maksevõimet, raha päritolu ja tagatise kvaliteeti — ning iga üksik neist võib otsuse ümber pöörata.
- Omafinantseering ja selle päritoluTavaliselt 15% ostuhinnast, KredExi käendusega umbes 10%. Pank küsib, kust raha tuli: kingitus lähisugulaselt sobib kirjaliku kinnitusega, teisest pangast võetud tarbimislaen üldjuhul ei sobi.
- Ametlik ja püsiv sissetulekPalk, ettevõtlustulu, pension või üüritulu — oluline on laekumise regulaarsus ja tõendatavus. Katseajal või kolm kuud kestnud töösuhtega on eelotsuse saamine tavaliselt võimalik, kuid tingimused kitsamad.
- Ruum maksekoormusesKõik laenumaksed kokku peavad mahtuma 50% sisse netosissetulekust. Arvesse lähevad ka järelmaksud, liising ja kasutamata krediitkaardi limiit — viimane üllatab taotlejaid kõige sagedamini.
- Tagatiseks sobiv objektHindaja vaatab asukohta, seisukorda, ehitusaastat ja likviidsust. Amortiseerunud eramu kaugemas maakonnas võib saada väiksema tagatisväärtuse, mis vähendab laenusummat ja tõstab vajalikku sissemakset.
- VarakindlustusTagatiseks olev kinnisvara tuleb kindlustada ja hoida kindlustus kehtivana kogu laenuperioodi. See on püsikulu, mis kuumaksele lisandub ja mida esialgses arvutuses tavaliselt ei näidata.
- Vanus koos tähtajagaPank soovib, et laen oleks tagasi makstud selleks ajaks, kui sissetulek muutub pensioniks. Praktikas tähendab see, et 30-aastane graafik on realistlik nooremale taotlejale, 50. eluaastates aga kahaneb tähtaeg sageli 15 aasta kanti — ja kuumakse kasvab vastavalt.
- Puhas maksekäitumineAktiivne kanne maksehäireregistris sulgeb eluasemelaenu praktiliselt alati. Lõpetatud kanne ei ole automaatne takistus, kuid nõuab selgitust ja mõjutab marginaali.
Fikseeritud sissetulekuga taotlejal — pensionäril, määratud töötasuga töötajal, toetuse saajal — ei jää asi tavaliselt sissetuleku suuruse, vaid tähtaja taha. Lühem graafik tõstab kuumakset ja kuumakse põrkub 50% piiri vastu. Sellises olukorras aitab kas suurem omafinantseering, kaastaotleja või odavam objekt — mitte pikem periood, sest seda pank ei anna.
Arvuta kuumakse turvavarugaKalkulaator
Eluasemelaenu kalkulaator ja selle piirid
Siinne kalkulaator arvutab annuiteetmakset summadele 500–10 000 € ja perioodidele 6–60 kuud ehk kartoteegi tarbijakrediidi vahemikus. Eluasemelaenu enda kuumakse arvutamiseks kasuta panga kalkulaatorit, sest seal on sees sinu marginaal ja euribori kehtiv tase. Siit kalkulaatorist on kasu tehingu kõrvalkulude jaoks: näidisarvutuses maksab 1500 € 36 kuuks näidis-KKM-iga 18% kuumakset 54,23 €, tagasi kokku 1952,23 € ja ülemakset 452,23 €. Enne pangaotsust võetuna vähendab selline kohustus aga sinu maksevõimet — seepärast lükka kõrvalkulude laenamine tehingujärgsesse aega või kata need omast rahast.
Laenusumma
Tähtaeg
Graafiku tüüp
Kuumakse88,48 €/kuus
- Laenusumma
- 500 €
- Ülemakse
- 30,90 €
- Tagasi kokku
- 530,90 €
Kuumakse46,53 €/kuus
- Laenusumma
- 500 €
- Ülemakse
- 58,37 €
- Tagasi kokku
- 558,37 €
Kuumakse25,67 €/kuus
- Laenusumma
- 500 €
- Ülemakse
- 115,98 €
- Tagasi kokku
- 615,98 €
Kuumakse18,81 €/kuus
- Laenusumma
- 500 €
- Ülemakse
- 177,14 €
- Tagasi kokku
- 677,14 €
Kuumakse15,45 €/kuus
- Laenusumma
- 500 €
- Ülemakse
- 241,76 €
- Tagasi kokku
- 741,76 €
Kuumakse13,50 €/kuus
- Laenusumma
- 500 €
- Ülemakse
- 309,75 €
- Tagasi kokku
- 809,75 €
Kuumakse176,97 €/kuus
- Laenusumma
- 1000 €
- Ülemakse
- 61,81 €
- Tagasi kokku
- 1061,81 €
Kuumakse93,06 €/kuus
- Laenusumma
- 1000 €
- Ülemakse
- 116,73 €
- Tagasi kokku
- 1116,73 €
Kuumakse51,33 €/kuus
- Laenusumma
- 1000 €
- Ülemakse
- 231,96 €
- Tagasi kokku
- 1231,96 €
Kuumakse37,62 €/kuus
- Laenusumma
- 1000 €
- Ülemakse
- 354,27 €
- Tagasi kokku
- 1354,27 €
Kuumakse30,91 €/kuus
- Laenusumma
- 1000 €
- Ülemakse
- 483,51 €
- Tagasi kokku
- 1483,51 €
Kuumakse26,99 €/kuus
- Laenusumma
- 1000 €
- Ülemakse
- 619,49 €
- Tagasi kokku
- 1619,49 €
Kuumakse353,94 €/kuus
- Laenusumma
- 2000 €
- Ülemakse
- 123,61 €
- Tagasi kokku
- 2123,61 €
Kuumakse186,12 €/kuus
- Laenusumma
- 2000 €
- Ülemakse
- 233,46 €
- Tagasi kokku
- 2233,46 €
Kuumakse102,66 €/kuus
- Laenusumma
- 2000 €
- Ülemakse
- 463,92 €
- Tagasi kokku
- 2463,92 €
Kuumakse75,24 €/kuus
- Laenusumma
- 2000 €
- Ülemakse
- 708,54 €
- Tagasi kokku
- 2708,54 €
Kuumakse61,81 €/kuus
- Laenusumma
- 2000 €
- Ülemakse
- 967,03 €
- Tagasi kokku
- 2967,03 €
Kuumakse53,98 €/kuus
- Laenusumma
- 2000 €
- Ülemakse
- 1238,98 €
- Tagasi kokku
- 3238,98 €
Kuumakse530,90 €/kuus
- Laenusumma
- 3000 €
- Ülemakse
- 185,42 €
- Tagasi kokku
- 3185,42 €
Kuumakse279,18 €/kuus
- Laenusumma
- 3000 €
- Ülemakse
- 350,20 €
- Tagasi kokku
- 3350,20 €
Kuumakse153,99 €/kuus
- Laenusumma
- 3000 €
- Ülemakse
- 695,88 €
- Tagasi kokku
- 3695,88 €
Kuumakse112,86 €/kuus
- Laenusumma
- 3000 €
- Ülemakse
- 1062,81 €
- Tagasi kokku
- 4062,81 €
Kuumakse92,72 €/kuus
- Laenusumma
- 3000 €
- Ülemakse
- 1450,54 €
- Tagasi kokku
- 4450,54 €
Kuumakse80,97 €/kuus
- Laenusumma
- 3000 €
- Ülemakse
- 1858,47 €
- Tagasi kokku
- 4858,47 €
Kuumakse884,84 €/kuus
- Laenusumma
- 5000 €
- Ülemakse
- 309,03 €
- Tagasi kokku
- 5309,03 €
Kuumakse465,30 €/kuus
- Laenusumma
- 5000 €
- Ülemakse
- 583,66 €
- Tagasi kokku
- 5583,66 €
Kuumakse256,66 €/kuus
- Laenusumma
- 5000 €
- Ülemakse
- 1159,80 €
- Tagasi kokku
- 6159,80 €
Kuumakse188,09 €/kuus
- Laenusumma
- 5000 €
- Ülemakse
- 1771,35 €
- Tagasi kokku
- 6771,35 €
Kuumakse154,53 €/kuus
- Laenusumma
- 5000 €
- Ülemakse
- 2417,57 €
- Tagasi kokku
- 7417,57 €
Kuumakse134,96 €/kuus
- Laenusumma
- 5000 €
- Ülemakse
- 3097,46 €
- Tagasi kokku
- 8097,46 €
Kuumakse1769,68 €/kuus
- Laenusumma
- 10 000 €
- Ülemakse
- 618,05 €
- Tagasi kokku
- 10 618,05 €
Kuumakse930,61 €/kuus
- Laenusumma
- 10 000 €
- Ülemakse
- 1167,32 €
- Tagasi kokku
- 11 167,32 €
Kuumakse513,32 €/kuus
- Laenusumma
- 10 000 €
- Ülemakse
- 2319,59 €
- Tagasi kokku
- 12 319,59 €
Kuumakse376,19 €/kuus
- Laenusumma
- 10 000 €
- Ülemakse
- 3542,70 €
- Tagasi kokku
- 13 542,70 €
Kuumakse309,07 €/kuus
- Laenusumma
- 10 000 €
- Ülemakse
- 4835,15 €
- Tagasi kokku
- 14 835,15 €
Kuumakse269,92 €/kuus
- Laenusumma
- 10 000 €
- Ülemakse
- 6194,91 €
- Tagasi kokku
- 16 194,91 €
ühesuurune kuumakse — sama põhimõte kehtib ka eluasemelaenu puhul, kuni euribor ei muutu
algul suurem makse, kogukulu väiksem — eluasemelaenul pakuvad pangad seda graafikut sageli valikuna
Arvutuse intress20.89kartoteegi ridade mediaanmäär, mitte eluasemelaenu intress
Arvutus on näitlik ega ole pakkumine. Eluasemelaenu tegelik kuumakse sõltub marginaalist, euribori tasemest, lepingutasust ja varakindlustusest.
Vaata kartoteegi tingimusiHinna koostis
Millest eluasemelaenu hind koosneb
Võta näidisjuhtumiks 150 000 € korter 15% omafinantseeringuga. Laenusummaks jääb 127 500 €, aga lõplikku kulu ei kirjelda ükski üksik protsent. Allpool on lahti kirjutatud, mis moodustab kuumakse ja mis tuleb tehingu päeval eraldi tasuda. Arvud on näidised ja turul levinud suurusjärgud, mitte ühegi konkreetse panga pakkumine.
- Euriborturu osa hinnastBaasintress, mis on kõigil pankadel sama ja mida keegi Eestis ei mõjuta. Enamikus lepingutes fikseeritakse see 6 kuu kaupa, seega kuumakse võib kaks korda aastas muutuda.
- Panga marginaalläbiräägitav osaPanga lisa euribori peale, mis lepitakse kokku lepingu sõlmimisel ja püsib tavaliselt muutumatuna. See on ainus koht, kus pankade võrdlemine annab sulle päris raha.
- Lepingutasuprotsent laenusummastÜhekordne tasu, mida arvestatakse tavaliselt protsendina laenusummast ja millel on kehtestatud alammäär. Kuuekohalise laenu juures on see nelja- kuni neljakohaline number eurodes.
- Hindamisaktühekordne kuluTellitakse panga aktsepteeritud hindajalt ja tasutakse sinu poolt sõltumata sellest, kas laen lõpuks väljastatakse.
- Notaritasu ja riigilõivtehingupäeva kuluMüügilepingu tõestamine ja hüpoteegi seadmine käivad notaris; lisaks tuleb kinnistusraamatu kande riigilõiv. Need kulud ei mahu laenusumma sisse.
- Varakindlustuspüsikulu kogu perioodiKohustuslik tingimus kogu laenuperioodiks. Väike kuine number, mis 30 aasta peale liidetuna ei ole enam väike.
- KredExi käendustasukui käendust kasutadRiigi käendus lubab alustada väiksema sissemaksega, kuid selle eest võetakse ühekordne tasu. Arvuta läbi, kas väiksem sissemakse kaalub tasu ja suurema laenusumma intressi üles.
- Kõrvalkulude laenaminenäidis 1500 € / 36 kuudKui notaritasu ja kolimine kaetakse tarbimislaenuga, siis näidis-KKM-iga 18% teeb see kuumakset 54,23 € ja ülemakset 452,23 €. Enne pangaotsust võetuna vähendab see su maksevõimet ja võib eluasemelaenu summat kärpida.
Näidisjuhtum ja kulusuurusjärgud on illustratiivsed, mitte pakkumine. Täpsed tasud sõltuvad pangast, notarist ja objektist. Näidisarvutus 1500 € kohta on tehtud annuiteetgraafikul näidis-KKM-iga 18% ega ole seotud ühegi konkreetse pakkujaga.
Tingimused
Kuus tingimust, mis eluasemelaenul loevad
Eluasemelaenu lepingud on pankade lõikes struktuurilt sarnased. Vahe tuleb sisse nendes kuues punktis — ja kolm neist mõjutavad kuumakset alles aastate pärast.
- Baasintress ja fikseerimisperioodEuribor fikseeritakse tavaliselt 6 kuu kaupa; osa panku pakub ka 3 kuu või 12 kuu perioodi ning fikseeritud intressi kokkulepitud aastateks.Lühem fikseerimine tähendab kiiremat reageerimist turule mõlemas suunas — see on riskivalik, mitte tehniline detail.
- MarginaalPanga lisa baasintressi peale, mis on kokku lepitud lepingus ja püsib kogu perioodi.Ainus number, mille üle saad enne allkirja päriselt läbi rääkida — ja mille erinevus kordistub 30 aasta jooksul.
- Omafinantseering ja tagatise suheLaen tohib katta kuni 85% tagatisväärtusest, KredExi käendusega kuni 90%. Arvestus käib hindamisaktist, mitte ostuhinnast.Kui hindamisakt tuleb ostuhinnast madalam, kasvab sinu sissemakse vahe võrra — see on tehingu kõige sagedasem üllatus.
- Tähtaeg kuni 30 aastatSeadusandlik ja pangasisene ülempiir on 30 aastat, praktikas piirab tähtaega ka taotleja vanus laenuperioodi lõpus.Tähtaeg määrab kuumakse ja koos sellega selle, kas laen 50% maksekoormuse piiri sisse üldse mahub.
- Maksevõime arvutus turvavarugaMuutuva intressiga laenu puhul peab pank maksevõimet arvutades kasutama kas lepingu intressi või 6% aastas — kumb on kõrgem.Seepärast võib pank keelduda ka siis, kui tänase euribori juures kuumakse sulle sobiks. Arvesta stressitestiga juba enne taotlust.
- Ennetähtaegne tagastamineOsalist või täielikku ennetähtaegset tagastamist saab teha; muutuva intressiga lepingu puhul on see tavaliselt soodsam kui fikseeritud intressiga lepingul.Kui plaanid vana kodu müügiga osa laenu kinni maksta, otsustab just see punkt, kas ja kui palju see sulle maksma läheb.
Kontrolli enne notarit
Vaata lepingust üle kolm rida, mida eelotsus ei sisalda: lepingutasu lõplik summa, kindlustuse nõuded ja tingimused, mille alusel pank tohib marginaali ümber vaadata. Krediidiandja peab pakkumises esitama KKM-i ja krediidi kogukulu näidisarvutusena — küsi see kirjalikult, sest just KKM teeb kahe panga pakkumised omavahel võrreldavaks.
Lõplikud tingimused kinnitab pank. Laenamine on kohustus — 30-aastane graafik tähendab, et kuumakse peab eelarves olema ka aastal, mille kohta sul praegu plaani ei ole.
Miks võrrelda
Marginaali kümnendikud maksavad aastakümnetes
Euribor on kõigil pankadel sama, seega eluasemelaenu võrdlus taandub marginaalile, lepingutasule ja tähtajale. Väike vahe tundub taotlemise hetkel tähtsusetu — pika graafiku peal on see kolimisauto ja köögi jagu raha.
- Kolm kümnendikku on tuhandeid eurosidNäidisarvutus 100 000 € laenult 30 aastaks: määra 5,0% juures on annuiteetmakse ligikaudu 536,82 €, määra 5,3% juures 555,31 €. Vahe on 18,49 € kuus ja umbes 6650 € kogu perioodi peale. Illustratsioon, mitte panga pakkumine.
- Lepingutasu on läbiräägitavKuuekohalise laenu juures on lepingutasu tuhandetes eurodes. Kui teine pank annab parema eelotsuse, on see argument, mille peale esimene pank sageli reageerib.
- Hindamisakt otsustab summaKaks panka võivad sama objekti eest anda erineva tagatisväärtuse, sest kasutavad erinevaid hindajaid. Sellest sõltub, kui suur sissemakse sul päriselt olema peab.
- Eelotsus ei kohusta millekskiMitme panga eelotsus lühikese aja jooksul on eluasemelaenul tavapraktika, mitte kahtlane käitumine — erinevalt tarbimislaenu taotluste seeriast.
Me ei luba turu madalaimat marginaali ega vahenda pangalaenu. Ütleme, kust vahe tuleb ja millise numbri peale tasub pangas küsimus esitada.
Kontroll-loend
Enne kui lähed pangale eluasemelaenu küsima
Üheksa rida kolmes plokis. Esimene plokk on raha, teine hind, kolmas aeg — ja just kolmas plokk jääb kõige sagedamini tegemata, kuni pank tähtaega ise lühendab.
Omafinantseering ja kõrvalkulud
Hind ja selle muutumine
Tähtaeg, vanus ja kindlustus
Telli enne pangaga kohtumist enda krediidiraport Creditinfost ja vaata üle kõik avatud kohustused. Kasutamata krediitkaardi limiit ja vana järelmaks vähendavad laenusummat rohkem, kui taotlejad oletavad — nende sulgemine enne taotlust on odavaim viis eelotsust parandada.
Loend ei taga heakskiitu. See hoiab ära kaks kallimat viga: sissemakse arvestamise ilma kõrvalkuludeta ja tähtaja planeerimise ilma vanusepiirita.
Vaata, kuidas krediitkaardi limiit otsust mõjutabNumbrid
Eluasemelaen numbrites
Neli numbrit, mis eluasemelaenu raamistavad. Kolm esimest tulevad Eesti Panga eluasemelaenudele kehtestatud nõuetest, neljas maksuseaduse muudatusest.
- 85% / 90%
- laenu suhe tagatisse, KredExi käendusega kõrgem
- 50%
- maksete ülempiir netosissetulekust
- 30 aastat
- pikim lubatud tähtaeg
- 6%
- miinimummäär, millega pank maksevõimet testib
Neli numbrit koos tähendavad üht: eluasemelaenu suuruse otsustab sinu kuueprotsendilise stressitesti järgi arvutatud kuumakse, mitte tänane euribor. Kõrvalkulude puhul kehtib sama loogika väiksemas mastaabis — näidisarvutuses maksab 1000 € 24 kuuks näidis-KKM-iga 22% kuumakset 51,88 €, tagasi kokku 1245,08 €, ülemakset 245,08 €, samas kui 500 € 36 kuuks näidis-KKM-iga 12% teeb kuumakset 16,61 €, tagasi kokku 597,86 € ja ülemakset 97,86 €. Väike kohustus näeb kuumaksena tühine välja, aga pangaotsuses läheb ta arvesse täies mahus.
Allikas: Eesti Panga eluasemelaenude väljastamise nõuded ja avalikult teadaolev maksekord. Näidisarvutused on tehtud annuiteetgraafikul ja on illustratiivsed, mitte pakkumised.
Vaata kõiki laenutüüpeMaksevõime
Kuidas pank eluasemelaenu maksevõimet arvutab
Tarbimislaenu juures küsitakse, kas kuumakse mahub eelarvesse. Eluasemelaenu juures küsitakse, kas see mahub sinna ka siis, kui intress tõuseb ja sinu sissetulek ei tõuse.
Maksevõime hinnang koondab sinu netosissetuleku, kõik olemasolevad kohustused, ülalpeetavad ja maksekäitumise. Muutuva intressiga eluasemelaenu puhul arvutab pank kuumakse kas lepingujärgse intressiga või 6% aastas — kumb neist kõrgem. See turvavaru ongi põhjus, miks eelotsuse summa jääb sageli ootusest väiksemaks.
- 1Mis see onHinnang sellele, kas suudad kuumakset tasuda kogu perioodi vältel, mitte ainult täna.
- 2Kuidas see kujunebNetotulu miinus olemasolevad kohustused, ülalpeetavate arv ja elamiskulude normatiiv; tulemus võrreldakse 50% piiriga.
- 3Kuidas kontrollidaArvuta kuumakse ise 6% intressiga ja liida juurde varakindlustus — nii näed sama pilti, mida näeb pank.
- 4Kuidas parandadaSulge väikesed kohustused, vähenda krediitkaardi limiiti ja kaalu kaastaotlejat; kolm kuud puhast maksekäitumist enne taotlust maksavad end ära.
- Sissetuleku laadTähtajatu töösuhe kaalub rohkem kui tähtajaline leping. Pension ja püsitoetus lähevad arvesse, kuid piiravad tähtaega perioodi lõpu vanuse tõttu.
- Olemasolevad kohustusedLiising, järelmaks ja krediitkaardi limiit vähendavad vaba raha. Kasutamata limiit läheb arvesse ka siis, kui sa seda kunagi puutunud ei ole.
- ÜlalpeetavadIga laps lisab elamiskulude normatiivi ja vähendab arvutuslikku vaba raha, isegi kui reaalsed kulud on väiksemad.
- MaksekäitumineAktiivne kanne maksehäireregistris on eluasemelaenul praktiliselt lõplik takistus; lõpetatud kanne nõuab selgitust ja mõjutab marginaali.
Profiili mõju eluasemelaenu tingimustele (illustratiivne)
- TugevPüsiv tähtajatu tulu, kohustusi vähePikk tähtaeg, madalam marginaal ja ruumi läbirääkimisteks mitme panga vahel.
- KeskmineTulu olemas, kohustusi mituLaen on saadaval, kuid summa jääb soovitust väiksemaks või nõutakse suuremat sissemakset.
- PiiratudFikseeritud tulu või lühike töösuheTähtaeg lüheneb vanuse või lepingu tõttu, kuumakse kasvab ja otsus sõltub kaastaotlejast.
Kust vaadata ja kust lugeda
Enda krediidiraporti ja maksehäireregistri seisu näed Creditinfo teenustes. Kuidas lugeda KKM-i, võrrelda pakkumisi ja hinnata intressiriski, selgitab Finantsinspektsiooni tarbijahariduse portaal minuraha.ee.
Eelotsus ja päring
Selle lehe lugemine ei tekita ühtegi päringut. Eelotsuse küsimine pangast on täieõiguslik taotlus, kuid eluasemelaenu puhul on mitme panga eelotsuse võrdlemine tavapärane ja seda ei tõlgendata rahalise pinge märgina, nagu tarbimislaenu taotluste seeriat.
Mida teha ja millal tulemust näed
- Sulge kasutamata krediitkaart või vähenda selle limiiti1 kuu
- Lõpeta väikseim järelmaks või liisinguleping1–3 kuud
- Lase sissetulekul laekuda samale kontole kuus kuud järjest6 kuud
- Suurenda sissemakset 10%-lt 20%-ni — see vähendab laenusummat ja parandab tingimusisõltub kogumisest
- Kaalu kaastaotlejat, kui tähtaeg jääb vanuse tõttu lühikesekskohe
Vahemikud ja mõju on illustratiivsed — iga pank kasutab oma hindamismudelit ja oma elamiskulude normatiive.
Loe korduvaid küsimusiPärast keeldumist
Miks eluasemelaenust keelduti
Eluasemelaenu keeldumine on harva lõplik ei. Enamasti tähendab see, et üks kolmest — sissemakse, maksevõime või tagatis — jäi arvutusest välja. Igal juhul on oma parandusaeg.
- Omafinantseering ei ole piisav või selle päritolu ei sobiKõige sagedasem põhjus. Pank ei aktsepteeri sissemakset, mis on kaetud värske tarbimislaenuga, sest siis kannad korraga kahte kohustust.Kogu vahe kokku, küsi lähisugulaselt kirjalikult vormistatud kingitust või kontrolli, kas KredExi käendus sinu olukorda katab.Taastumise ajakava3–12 kuud
- Kuumakse ei mahu 50% piiri sisseArvutus tehakse turvavaruga vähemalt 6% intressi juures, seega tänase euribori põhjal tehtud oma arvutus näitab ilusamat pilti kui panga oma.Vähenda laenusummat, sulge olemasolevad kohustused või lisa kaastaotleja. Tähtaja pikendamine enam ei aita, kui 30 aastat on juba laual.Taastumise ajakava1–3 kuud
- Hindamisakt tuli ostuhinnast madalamPank arvutab laenusumma tagatisväärtusest. Kui hinnang jääb alla kokkulepitud hinna, tekib sinu sissemaksesse auk.Räägi müüjaga hinna üle, küsi teise panga hindamist või vali objekt, mille hind ja seisukord on kooskõlas.Taastumise ajakavakohe – 1 kuu
- Tähtaeg jääb vanuse tõttu lühikeseksKui laen peab lõppema enne pensioniiga, surutakse graafik kokku ja kuumakse kasvab üle piiri. Fikseeritud sissetulekuga taotlejal on see peamine tõkestaja.Vaata odavamat objekti, suuremat sissemakset või kaastaotlejat, kelle vanus lubab pikemat perioodi.Taastumise ajakavasõltub lahendusest
- Maksekäitumises on kanneAktiivne kanne maksehäireregistris sulgeb eluasemelaenu; lõpetatud kanne nõuab selgitust ja võib marginaali tõsta.Tasu võlgnevus, lase kanne lõpetatuks märkida ja telli seejärel värske krediidiraport, mille saad pangale ise esitada.Taastumise ajakava3–6 kuud
Kui keeldumise põhjus on kohustuste hulk ja need kasvavad, ei ole lahendus uus laen. Loe enne järgmist sammu läbi tarbijahariduse materjalid laenukoormuse ja eelarve kohta.minuraha.ee
Ükski samm ei taga järgmisel korral heakskiitu. Need parandavad lähteolukorda ja teevad järgmise eelotsuse ennustatavamaks.
Riskid
Millega eluasemelaenu puhul arvestada
Eluasemelaen on odavaim laen ja kõige pikem kohustus korraga. Neli olukorda, mis kolmekümne aasta jooksul tegelikult ette tulevad.
- Intressirisk on sinu, mitte panga omaMuutuva intressiga lepingus kandub euribori tõus otse sinu kuumaksesse. Arvuta läbi, mida tähendaks kaks protsendipunkti juurde, ja hoia see vahe eelarves varuna.
- Vara väärtus võib langedaKui turg langeb ja laenujääk ületab kodu väärtuse, ei kao kohustus vara müügiga ära. Väiksem sissemakse tähendab, et see olukord saabub kiiremini.
- Makseraskus lõpeb tagatise realiseerimisegaHüpoteek annab pangale õiguse tagatis realiseerida. Räägi raskustest pangaga enne, kui makse jääb tegemata — maksepuhkust on lihtsam saada enne võlgnevust kui pärast.
- Vahendaja, kes küsib raha etteLitsentsitud pank ega krediidiandja ei küsi enne otsust «laenu kinnitamise tasu» ega ettemaksu. Selline nõue tähendab pettust, olenemata sellest, kui usutav veebileht välja näeb.
Kes turgu reguleerib
Eluasemelaenu andmine on Eestis reguleeritud tegevus: krediidiandjate ja -vahendajate seadus ning võlaõigusseaduse tarbijakrediidi sätted panevad paika vastutustundliku laenamise nõude, Eesti Pank aga tagatise ja maksekoormuse piirid. Tarbijakrediidi turgu on viimastel aastatel karmistatud just selleks, et ülelaenamist vähendada. Kontrolli iga pakkuja tegevusluba Finantsinspektsiooni registrist, enne kui dokumente saadad.
Finantsinspektsiooni tegevuslubade registerVastutustundlik laenamine tähendab eluasemelaenul üht kontrolli: kas kuumakse mahub eelarvesse ka kaks protsendipunkti kõrgema intressi juures. Kui ei mahu, on objekt liiga kallis.
Päring
Lase eluasemelaenu meelespea kokku panna
Laenude ei vahenda eluasemelaenu ega edasta sinu andmeid pankadele. Vali summa ja tähtaeg — saadame kirjaliku meelespea, mida pangalt küsida ja millised kõrvalkulud selle suurusjärgu juures tehingupäeval ette tulevad. Isikukoodi ega telefoninumbrit me ei küsi.
Järgmine samm
Küsi eelotsus, siis vaata kodusid
Arvuta kuumakse turvavaruga 6% juures, pane kõrvalkulud eraldi reale ja küsi marginaal kolmest pangast. Alles seejärel on kuulutuste vaatamisel mõte.
Näidisjuhtum127 500 € / 30 aastat
KKK
Eluasemelaen: korduvad küsimused
Neli küsimust, mis eluasemelaenu juures kõige rohkem segadust tekitavad — vastus esimeses lauses.
Mis vahe on eluasemelaenul ja kodulaenul?
Vahet ei ole — need on sama toote kaks nime ja pangad kasutavad neid läbisegi. Sisuline erinevus tekib alles siis, kui kõrvutada eluasemelaenu ja olemasoleva kinnisvara pantimist: esimesel juhul on tagatiseks ostetav kodu ja sihtotstarve seotud eluasemega, teisel juhul panditakse juba sinu oma vara ja raha kasutus on vaba. Teine variant on tavaliselt kallim, sest pank hindab riski suuremaks.
Kui suur peab olema eluasemelaenu omafinantseering?
Tavapärane omafinantseering on 15% ostuhinnast, KredExi käendusega umbes 10%. Arvestus käib hindamisaktist: laen tohib katta kuni 85% tagatisväärtusest, käendusega kuni 90%. Kui hindaja annab objektile ostuhinnast madalama väärtuse, kasvab sinu sissemakse täpselt selle vahe võrra. Lisaks sissemaksele arvesta ühekordsete kõrvalkuludega — notaritasu, riigilõiv, hindamisakt ja kindlustus tulevad omast rahast.
Kas eluasemelaenu intresse saab tuludeklaratsioonis maha arvata?
Ei saa. Eluasemelaenu intresside mahaarvamine kaotati ja viimane kord sai seda kasutada 2023. aasta tuludeklaratsioonis, mis esitati 2024. aastal. Seetõttu ei tasu tugineda vanadele kalkulaatoritele, mis lubavad intresside tulumaksutagastust — laenu tegelik hind on täna kogu intress ja tasud, ilma riigilt tagasi tuleva osata.
Miks pank pakkus lühemat tähtaega kui 30 aastat?
Kõige sagedamini vanuse pärast: pank soovib, et laen oleks tagasi makstud selleks ajaks, kui sinu sissetulek pensioniks muutub. Teine põhjus on maksevõime arvutus — muutuva intressiga laenu puhul kasutatakse arvutuses kas lepingu intressi või 6% aastas, kumb kõrgem, ja lühem tähtaeg koos suurema kuumaksega peab endiselt mahtuma 50% sisse netosissetulekust. Kui tähtaeg jääb lühikeseks, aitab tavaliselt suurem sissemakse, odavam objekt või kaastaotleja, kelle vanus pikemat perioodi lubab.
Vastused on üldine info, mitte finantsnõustamine. Näidisarvutused on illustratiivsed; konkreetse lepingu tingimused, marginaali ja tähtaja kinnitab pank.